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房地产泡沫破灭的后果 北上广深贷款购房人将有多惨?

2016-11-01    顽石    浏览次数:558次    |      0

货币超发、一线城市资源稀缺、收入持续上涨、核心城市房地产投资属性更强、中国房地产市场例外论等等都是炒房人不顾中国房地产泡沫破灭的后果的理由,一量房地产泡沫破灭的后果,你的生活将会怎么样

今年以来,资金疯狂涌入房地产市场,地王和房价飙升的现象由一线城市加速向二线城市蔓延,个人按揭贷款贡献了几乎全部的新增银行贷款,人人都对中国的房价有十足的信心,这种现象与世界经济史上历次房地产泡沫何其相似。疯狂入场的投资者和消费者都死心塌地认为——核心城市的房价长期来看“永涨不跌”。背后支撑这这一信念的理由无外乎货币超发、一线城市资源稀缺、收入持续上涨、核心城市房地产投资属性更强、中国房地产市场例外论等等。然而,事实真是如此吗?

核心城市房价永涨的六个理由成立吗?

过去十年,中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上,目前正处于加速赶顶阶段。投资者基于过去十年的历史经验,坚决继续看多核心城市的房价,其理由无外乎以下六个方面。然而,细细想来,这些理由与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。

一是货币超发。毋庸置疑,货币超发是中国房价上涨的关键因素,截止今年7月,我国M2余额为149万亿元,M2增速高出GDP增速大约4-5个百分点。值得注意的是,东京在1986-1991年房价加速上涨期,日本M2增速在9%-13.5%左右,高出同期日本GDP增速大约4-8个百分点;美国在房价上涨最快的2002-2007年,M2增速同样是高于历史平均水平,高出GDP增速3-4个百分点(参见下图)。由此可见,在任何房地产泡沫产生过程中,过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的,一旦预期发生逆转,泡沫破灭,流动性也将速冻,即便央行采取零利率政策,货币供应量仍将持续低迷。

二是核心城市资源稀缺。事实上,不仅仅是中国,任何大型经济体的核心城市资源都是极为稀缺的。资产泡沫高峰期,日本是全球第二大经济体,超越美国看似指日可待,东京地区更是集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源,但进入1991年,日本房地产泡沫破灭,东京都市圈房价下跌幅度超过60%。纽约、伦敦是全球金融市场的双子星,曼哈顿、伦敦金融城寸土寸金,资本密度全球无出其右,然而,在次贷危机泡沫破灭后,两大核心区房价均出现了大幅下挫。香港是全球人口密度最高的地区,是亚洲金融中心、贸易中心和航运中心,亚洲金融危机后,香港房价下挫近60%。因此,任何核心城市资源稀缺是房价在区域内领先的关键因素,但不能成为形成房价泡沫化、持续加速上涨的借口。

三是人口净流入和城镇化。房地产泡沫破灭后,东京人口迄今为止仍然维持着净流入,东京都市圈人口总额从1980年前后大约2500万人增加到目前的3700万人。在纽约、伦敦等全球金融中心,同样有源源不断的全球年轻人才的流入。外来年轻人的流入,为城市的发展提供了充足和相对低廉的人力资本,同时也增加了新的住房需求。但是,东京、伦敦和纽约的房价上涨神话并没有持续。当前,国内一线城市为外来人口提供了充足的工作机会,但过高的房价已经使得北京、上海的城市人口净流入基本停止,自2015年以来,北京、上海常住人口已经呈现净流出趋势。就此,笔者以为,人口净流入已经难以成为一线核心城市维持过高房价的关键因素。

四是收入持续不断增长。在过去十余年里,中国经济处于繁荣阶段,居民工资和财产性收入经历高速增长期,北京、上海的工资水平上涨了4倍左右。当前,中国经济步入新常态,经济中长期L型趋势不可避免。相应地,居民的收入势必难以维持此前十年的高速增长态势。实际上,目前国内工资增速放缓趋势已经比较明显,据中智人力资本的调研成果显示,2015年中国总体薪酬水平增幅为8.0%,相比2014年8.6%有所放缓,其中,二线城市薪酬涨幅高于一线城市。

五是核心城市不动产的投资属性更强。事实上,全球任何核心城市的不动产市场,何尝不是本国乃至全球投资者的乐园。纽约、伦敦、香港不仅是本国跨国公司、富裕阶层资产配置的重要组成部分,也成为中国、俄罗斯、印度等富豪群体和大型企业蜂拥而至的投资沃土。然而,不动产作为一种投资品,更易受经济周期的影响,在经济景气时期,大量低成本资本涌入,投资者大幅加杠杆,加剧房价上涨和房地产泡沫形成,一旦政策波动或预期发生逆转,投机资本逃离,房价将加速下跌。因此,不动产的投资属性,不是核心城市永涨不跌的原因,而是房价助涨助跌的催化剂。

六是中国房地产市场例外论。在全球房地产泡沫的历史长河中,“例外论”不仅仅出现在中国。在日本房地产泡沫破灭前夕,日本企业和国民的自信心爆棚,日本家电、日本汽车等制造业和科技产品全球领先,日本是亚洲“雁行模式”的领头羊。次贷危机泡沫破灭前夕,美国正享受反恐步步为营、对俄罗斯战略全面胜利的收获期,也正处于“格林斯潘经济神话”又一轮经济繁荣期,“居者有其屋”美国梦引领全球。同样,中国精英阶层认为,中国已经取代日本成为第二大经济体,与美国争夺全球第一制造大国,各类权威机构预测中国将在2025年前后超越美国成为全球第一大经济体。然而,中国经济面临的挑战,远超1990年前后的日本。笔者认为,市场经济从来没有例外论,只有当大潮退去的时候,才知道谁在“裸泳”,是泡沫最终都会破灭。

房地产泡沫磨灭,购房人将有多惨?

房地产泡沫一旦破灭,房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响,是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额,房子扔给银行,最多是首付款的损失?

为此,笔者仔细研读了一份《汇丰银行(中国)房地产抵押贷款合同》,该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款,与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下:“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者:(1)签约前之评估价或(2)放款前之评估价或(3)抵押房地产的购入价(即贷款满评价),抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足,或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款,以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任,合同规定“处分抵押房地产所得价款,如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息,抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后,相关的条款内容也大同小异。

一旦房地产泡沫破灭,上述条款会有怎么的后果?

在此,举一个例子,2016年8月,赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产,银行评估价1000万元,银行贷款800万元,首付400万元。2017年8月,这套房屋市场价跌至900万元,银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款,否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此,银行没收房产,拍卖房产得750万元(通常都大幅低于市场价)。最后,赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走,同时还欠下银行50万元的债务,进入名副其实的负资产状态。由此可见,房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。

最后,奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句:泡沫形成初期,请拥抱泡沫,泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候,请远离泡沫。

这可能是当下三观最正的买房建议了

——对于一个收入一般的年轻人来说,买房的确可以毁掉一个人的理想,但是遗憾的是,其实大部分人没有理想。

认准自己很重要,没啥想法或者没啥坚定想法的可以去买房,这样普普通通过日子也挺好,如果真的胸怀天下仗剑走天涯,那么房子就是垃圾,而且是垃圾中的战斗机。

——有没有房子,或者有几套房子不能判断一个人是否有能力,而那些真正有实力的,是在上海没有房子,一样娶到老婆或者把妹无数,这样的人一定有自己的过人之处。

——这是这个社会上唯一一个可以30年分期付款买的东西,所以房子天生就带有投资属性,取消这个规则或者关紧这个规则,投资性就会降低很多。

——不要觉得买了房子就有了安全感,当你真的全部身家都压在房地产上,你每天都会盯着房价看,苦逼死你。所以安全感是自己给自己的,这句话是前任和我说的,我现在觉得真特么是真理。

——买房前先问问自己对于职业发展有没有信心,如果你是在事业单位工作,每个月工资一百年恒定,那你就别学别人玩什么杠杆,房贷把你压的过的跟狗一样,你看着中介门口那跳动的数字也没什么意义

——对于房子要充分认清两个元素,一个是居住,一个是投资,如果压根没想过指望他涨,就希望找地方住住,其实酒店式公寓就挺好,市中心大量的酒店式公寓都在贱卖,你一样可以拥有丰富精彩的人生。

——如果一样的代价,千万不要选择在郊区买一个相对大一点的房子,一定要买市中心,一天才24小时,千万不要花3个小时在路上,信不信这3个小时就能影响你的人生。

——如果真的要投资,就要明白投资的意义,复利才是增值最有威力的地方,房子快速在自己手上流通才能保证最高程度的增长,单套房屋的买卖并不能说明什么,赚了钱也对外说自己是投资赚钱。

——真正的投资高手都游走在二手房,一手房公开吆喝公开宣传的产品,可以让这么多人同时以差不多的价格入手,这里面的利益基本被摊平。

——不要一口气吃成胖子,楼市这么疯狂但是一定要坚持自己会越来越牛逼,买套小的,给自己点喘息的空间,以后一定能越换越大。一开始想要一步到位把自己压的喘不过气的,那么这辈子差不多也就剩这一口气了。

——不要被网络上的段子骗了,真正牛逼的人,哪怕卖光房子去闯,当他想要买房子的时候一样可以随便两三套的入手,真真买不起房子的人,哪怕房价下跌一半,也是买不起。而那些努力够一够就可以买房的,实话实说,你过两年,努力够一够,还是可以买到房子。房子在增值,人同样也是。

——自己买房,要学会自我筛选信息,那些到处砸钱做广告推销的,要么不是产品太差,要么就是营销费用狂砸,不论哪种,羊毛出在羊身上,你买的都不会是特别好的房子

——永远要记得,就像手机一样,是人驾驭房子,而不是被房子所驾驭。如果你被房子驾驭了,那么你这辈子也差不多了。

——还有就是房子,无非是带着投资属性的一样产品,每个人就像切西瓜一样从他身上各取所需,关键是知道自己想要什么。

——买房最大的问题不是专业问题,不是时机问题,也不是投入问题,最大的问题在于心态。买不到合适的房子,基本上都是属于要的太多,那些又要自住又希望快点涨又希望首付低的,基本最后都买不到最合适的房子

然后,最后想和大家说的,也是我做房地产这些年最大的领悟:

投资什么,都比不过投资自己来的划算

这句话是掏心窝的。

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