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温州地产泡沫教训 楼市崩盘温州楼王接盘侠损失有多重

2016-11-21    七皮狼    浏览次数:1123次    |      0

温州地产泡沫教训,楼市崩盘温州楼王接盘侠损失有多重,温州炒房团成了温州弃房团,80%以上的炒房一族资不抵债,成为"负翁",跑路的跑路、自杀的自杀。

在今年国庆节前后,鉴于国内楼市的火爆,全国十几个城市相继出台了楼市新政,重启限购限贷,而且力度之大,前所未有,一套房贷有的提高至35%的历史高点,二套房贷甚至有提高到80%的。这一举措被业内人士解读为,楼市政策再次步入拐点,核心是限制投机需求。于是很多人又开始步入新的恐慌,担心房价是不是又要暴涨或者暴跌。

在之前的节目中,我们给大家讲了几个国外楼市泡沫的案例,如日本、佛罗里达,但毕竟是国外的案例,中国人没有切身的体会。今天我们给大家说一个国内的案例,这个案例可能很多人既感到熟悉,又感到陌生,就是发生在前几年的温州房产泡沫。

离谱房价

温州的房价和全国一样,从2000年前后开始上涨,一开始并没有引起关注,2006年均价在每平方米8000元左右,转折点发生在2010年,这一年温州房价均价突飞猛进,涨到每平方米2万元以上,这还不算,到了2011年,再度飙升到3万元以上,这个价位已经超过当时的北上深一线城市,有些房子的价格甚至炒到10万元1平方米,令很多人感到震惊。

有人感到奇怪,温州一个三线城市,怎么房价涨的比一线城市还快?

这里面既有政府、银行的助推,也有温州自身的特殊情况。首先,和当时温州出口的大环境有关。2002年中国入世,出口加工业进入黄金年代。温州作为出口拉动的城市赶上了好时候,2000年的时候,温州工业产值还只有600多亿元,2008年增长到了3600亿元,8年增长6倍,温州一跃而起,吸引了大量的人才到来,2008年的时候,温州的常住人口是800万人,2010年就飙升到了900多万。城市小,人口多,和当年的佛罗里达一样,土地因此显得稀缺,市场看涨的预期非常强烈。

另外,温州本身民营经济极其发达,居民投资意识比较强,手里都有钱,还不太爱炒股,喜欢买自己看得见的东西,房子是他们的首选,所以才会出现温州炒房团、太太炒房团横扫全国各地。

疯狂炒房

当时温州人炒房到什么程度呢?卖房子就像卖咸菜一样,开发商刚把地拍下来,连楼盘在哪里都不知道,或者项目还停留在图纸上,甚至不少楼盘连售楼处都还没有,房子就已经卖光了。而且,当时人们买房有个现象,房子越大越买,房价越贵越买,因为买大赚大,买小赚小。所以动辄买个200、300平方米的大户型,而且一买就是几套、十几套。

比方当时有个最著名的"温州楼王",叫鹿城广场,位于鹿城区核心地段,卖的户型都在200多平方米至1000平方米,2009年开盘价4万元/平方米,之后不断上涨,2010年时最高涨到8万多元/平方米,每次开盘都热销,很多人"甚至要到省里找关系才能买到。"当时有位刘先生,2009年在"鹿城广场"买了一套350平方米的房子,一年后房子升值1000万元。

民间借贷加杠杆

如此暴利,吸引人们肆无忌惮的加杠杆。怎么加呢?一个是找银行。不少温州人先是按揭买房,然后再拿着房子去银行做抵押贷款,再拿贷款的钱继续买房,如此形成一个"购房-抵押贷款-再购房"的循环,只要房价一直上涨,这可循环就可以一直持续。另一个是民间借贷。当时有统计,10个家庭就有9个参与了民间借贷,企业有6成参与了民间借贷。民间借贷火了,借贷成本也水涨船高,一开始的利息只有月息2分3分,最高的时候到6分,也就是说100万的民间借款每年要还72万元。

如果说家庭个人炒房倒也罢了,温州的特殊性体现在,大量经营实体的企业也纷纷参与进来,温州实体企业涉及房地产的投资比重高达66%。为什么占比这么高?这也和银行有很大关系。

银行追企业放债

2008年金融危机之后,国家出台了一个四万亿拯救计划,银行有放贷的指标任务,为了完成指标,不得不积极发放贷款,为此大幅降低信贷门槛,所以在温州就出现这样的现象:原先是企业求着银行贷款而不得,现在反过来变成银行求着企业贷款,有些老板不需要贷款,银行送上门来,求着让帮忙完成任务。就这样,你借个2000万,我借个3000万,原先融资困难的企业拿到了大量的贷款。

问题是,这些贷款并没有流入实体,基本都流入了楼市。因为实体经济不振,各种成本连年上涨,出口需求又低迷,拿钱去建厂搞出口,只会赔的更多,还不如将钱投入房地产市场,两三年就连本带利的回来了。就像有的温州老板说的:自己辛辛苦苦做工厂,一年没挣200万,自己老婆炒了一套房,就轻松挣了200万。在这种心态驱使下,谁愿意做实业呢?

当楼市像像黑洞一样吸引了市场上大多数资金,房地产彻底绑架了实体经济的时候,泡沫破灭就在所难免了。

楼市崩盘

临界点发生在2010年10月,当时,国家四万亿计划进入尾声,极度宽松的货币政策急速转向紧缩,央行5次加息,12次提高存款准备金率,这一下银行又没钱了,开始抽资压贷,找企业要钱,局面又变成温州老板反过来求银行贷款,但是没用,到了2011年,90%以上中小企业已经无法从银行获得贷款,由此引发后来众所周知的温州民间借贷危机,成为房价下跌的导火索。从2011年9月开始,温州房价开始下跌,2011年2012年一年下跌20%,此后连续几十个月持续下跌,一直持续到2015年,房价掉到了1万多元每平米,不少楼盘直接腰斩。如果不是后来全国性房价回暖,这场崩溃可能还将持续。

这个连锁反应是怎么发生的呢?

首先,当房价下跌的时候,原先"购房-抵押贷款-再购房"的杠杆操作模式不灵了,很多人开始变卖房产还贷,那些企业主的资产也开始恶化,只能加快套现房产还债,还不上的干脆跑路,所以出现了当时影响很大的老板跑路潮:从2011年4月到9月,先后有90多家企业主"跑路",甚至9月份22日一天,温州就有9个老板跑路,其中比较出名的像"眼镜大王"胡福林跑路,包括后来火遍全国的神曲《江南皮革厂倒闭了》,说浙江温州最大皮革厂江南皮革厂倒闭,王八蛋老板黄鹤吃喝嫖赌,欠下几个亿,带着他的小姨子跑了,老板还我血汗钱云云,就是借当时的跑路潮炒作出来的。

当时温州企业典型的破产路线是这样的:比方一个企业主欠银行5000万元,银行此时缺钱,说:你先还我钱,还玩之后我再贷给你。企业没那么多现金,咋办呢?就先去借民间高利贷周转,结果还玩钱银行立刻变脸,不再贷款给他,此时民间高利贷又还不上,就只有跑路了。

房产商危机

给大家举个例子。温州有个开发商叫王大山,2010房价高峰时期在鹿城区拍下一块地,打算开发豪宅,王大山当时预计开发完了房价能开到5万元,最差4万元起。但拿这块地要不少钱,钱从哪来呢?王大山丝毫不担心,有的是钱送上门。地款还没缴清呢,王大山就通过一家平台公司,从华夏银行贷到了1.5亿元,另外就是民间借贷,不少手里有钱的主儿,通过朋友介绍,主动找上门来投钱,甚至请客吃饭,一放就是1000万、2000万元。就这样,王大山和他的几个合作伙伴,一共欠下了高达7亿元的高利贷。

但拿下地王大山并没有着急开工,项目就这么一直拖着,没成想正打算开工,央行加息了,华夏银行收缩贷款,新的贷款放不出来,王大山背负巨额贷款还不上,只得和银行商量将1.5亿贷款做了延期。利用这个空档,王大山本来想尽快开盘回笼资金,偏偏此时温州又出了限购令,规定一个家庭限购一套房,甚至于只要有银行贷款记录,把原来那套卖了再买都不行,豪宅市场一下冷了下来,没法尽快开盘,怎么办呢?王大山只能从民间借钱,不成想民间借贷危机又爆发,高利贷借不到了,最后只能从一些农村信用社、小额贷款公司几十万几十万地借,靠这点钱续命。

但这时候已经由不得王大山了。原先那些送钱的债主纷纷来讨债,一个月上门一次,王大山焦头烂额,一度产生要跑路的念头,但是想想项目还在,一旦跑路就彻底歇菜,所以就和债主商量,继续把项目做完,债主同不同意呢?用王大山的话说,这时候不同意也得同意,"他们把我逼得跑路了,一分钱也收不回来;如果跟我一块坚持,最后还能收回一半的本金"。王大山这算勉强挺过来的,有些开发商就直接选择跑路了。

从这里例子就可以看出,什么叫势比人强,原先那些将房价推上去的因素,现在沿着反方杠杆,一路打压下来,直至引发灾难性的后果。温州房产崩盘的后果就是印证。

损失惨重

先是炒房团成了弃房团,80%以上的炒房一族资不抵债,成为"负翁",跑路的跑路、自杀的自杀。银行不良贷款大幅上升,民间借贷信用破产。温州的经济因此受到致命打击,2013温州人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标在浙江省都是倒数第一,可见房地产崩盘的危害。

总结

温州地产泡沫虽然有温州这个城市的特殊性,但是对于当下的中国房地产市场仍有很大启示意义,我们至少可以得出这么几个结论:

首先,实体经济是基础,房价是附属在实体经济之上的一个产物。"皮之不存毛将焉附",脱离了实体经济支撑的房价必然走向泡沫。温州楼市大量吸走实体经济的资金,就是典型。这和当下的现状也有类似之处,经济下行,资产荒遍地,导致房地产成了居民投资的首选。所以,如何更好的发展实体经济,引导实体经济向更高层次转型,吸引人口与资金回归,是防止房地产泡沫的根本之道,单纯的限购只是治标。

其次,银行信贷的助推直接推高了房价。过去大家以为银行更多的是拿大家的储蓄贷给企业,投向实体经济,但这并不是真实情况,从温州案例中可以看出,银行的信贷资金还是流入了虚高的房产。现在的情况一样,11月央行公布了一组金融数据,显示10月份全国人民币贷款增加6500多亿元,其中,房贷占了3/4,这个比例相当高,应该引起足够的重视。

  至于房价下一步怎么走,从目前情况来看,国庆集中出台的房地产调控,并没有对房地产市场造成重创,但是一些城市已经出现了明显的成交下跌,价格下跌,预计未来一线城市的房价不会出现大跌,但是在一些二三线城市下跌的概率会增大。总之,中国房地产的好日子基本到头了,那些天真的认为房价依然只涨不跌的朋友,可以洗洗睡了。

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